(1)业主作业物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。

　　(2)房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。

　　(3)住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

　　(4)物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

　　(4)电梯及住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨井、上下水管理、绿化等，按时现行规定的职责分工负责维修和管理。

　　要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。

　　要点：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。

　　对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业；

　　(2)委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。

　　要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件、面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体、单位的一定需要而提供的各项服务工作。它实际上是一种代理业务，它的内容主要有以下几类：

　　日常生活类。这是指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。

　　商业服务类。这是指物业管理企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。

　　文化、教育、卫生、体育类。这是指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育4方面开展各项服务活动。

　　经纪代理中介服务。这是指物业管理企业拓展的经纪、代理与终结服务工作。主要有：

　　①物业营销与租赁；②房地产评估、公证；③其他中介代理，如请家教、请保姆等。

　　要点：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，主要有2个基本环节：

　　日常综合服务与管理。是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这个阶段主要有以下4个方面的工作应抓好。

　　(1)循章遵制，全面履行物业管理企业的职责；(2)不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识；(3)应急措施、特殊情况处置办法的制定和贯彻；(4)巡回和定期检查相结合。

　　系统的协调。物业管理有特定的复杂的系统内、外部环境条件。内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；外部环境条件就是与相关部门相互关系的协调。

　　要点：房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括：

　　①各级房地产行政主管部门负责制定全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则 ，并贯彻执行；②制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准或示范文本；③指导和监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作，实行行业归口管理；④协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展良好的外部环境。

　　要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。

　　要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：

　　应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

　　性质不同。竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。

　　在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用广州厨房卫生间防水，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。

　　在两者中物业管理企业的参与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者，接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。

　　11、新建房屋接管验收应提交哪些资料？要点：新建房屋接管验收应提交的资料有：

　　技术资料。包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水。供暖、管道煤气的试压报告。

　　建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。

　　房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。

　　新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。

　　在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。

　　根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；有权制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项管理业务；可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

　　履行物业管理委托合同，依法经营；接受业主委员会和业主及使用人监督；重大管理措施应提交业主委员会审议批准；接受行政主管部门监督指导；至少每6个月应向全体业务主公布一次管理费用收支帐目；提供优良生活工作环境，搞好社区文化；发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋，物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

　　要有“服务至上”的服务意识；要有强烈的责任感和良好的职业道德；要有较宽的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面就越宽；要有所从事的专业岗位的必备知识和相应能力。

　　要点：财务管理是一种组织资金运动和处理财务关系的管理活动。在物业经营管理过程中，为企业财务活动的管理包括：企业固定资产，房租和物业管理服务费，各专项基金的筹措和使用的管理；以各项成本和费用管理为主要内容的资金耗费的管理；与其他多种经营活动有关的资金收入和分配的管理；与研究各种资金占用形态。来源渠道及相互关系的有关财务收支活动的综合管理。

　　根据工作性质，财务管理工作可分为财务计划、财务核算与监督、财务分析3方面。

　　要点：业主自治是通过业主大会来实现的，业主大会是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主大会须有已住用业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行。

　　要点：业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。委员会的权利有：

　　召集和主持业主大会；修订业主公约、业主委员会章程；决定聘请物业管理企业；审议物业管理服务费收取标准及使用办法；审议年度管理工作计划、年度费用概预算；检查、监督物业管理企业的物业管理工作。

　　筹备并向业主大会报告工作；执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；严格执行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；接受政府行使管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；本会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

　　要点：业主委员会与物业管理企业实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，共同管着一定范围的物业，因此两者有一定的法律关系和经济关系。

　　法律关系。业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者，聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利；物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的；

　　经济关系。物业管理企业提供物业管理服务是有偿的；在提供一定的服务同时，也应获得相应的报酬；同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督；而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。

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